Despesas do lojista em shopping: o que o empreendedor pode cobrar

Para muitos lojistas, os encargos do shopping são a segunda maior linha de custo de ocupação, logo depois do aluguel. E são a que mais gera discussão. O aluguel está no contrato e muda uma vez por ano. Os encargos mudam todo mês, chegam num boleto só e trazem dezenas de naturezas de despesa que o lojista não controla.

Do lado de quem administra o shopping, a melhor defesa contra a discussão é saber exatamente o que a lei permite cobrar, ter o orçamento aprovado e conseguir mostrar cada comprovante.

O que diz a lei sobre despesas em shopping center?

A Lei do Inquilinato tem um artigo próprio para shopping, o art. 54. A regra geral é que, nas relações entre lojistas e empreendedores, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos, junto com as regras de procedimento da lei.

Mas essa liberdade tem dois limites expressos:

• Algumas despesas não podem ser cobradas do lojista (art. 54, §1º).
• O que é cobrado precisa estar previsto em orçamento, salvo urgência ou força maior devidamente demonstradas, e o lojista pode exigir a comprovação a cada 60 dias, por si ou por entidade de classe (art. 54, §2º).

Quais despesas não podem ser cobradas do lojista?

O §1º do art. 54 proíbe o empreendedor de cobrar do locatário em shopping:

1. Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel.
2. Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, e das esquadrias externas.
3. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados ocorrida antes do início da locação.
4. Obras ou substituições de equipamentos que modifiquem o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se.
5. Obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Os três primeiros itens vêm da lista de despesas extraordinárias do art. 22 (alíneas a, b e d do parágrafo único), que na locação comum também ficam com o locador. Os dois últimos são específicos de shopping.

E as outras despesas extraordinárias?

A lista de despesas extraordinárias do art. 22 tem mais itens do que os vetados para shopping: obras para repor as condições de habitabilidade, instalação de equipamentos de segurança, incêndio e comunicação, decoração e paisagismo nas áreas comuns e constituição de fundo de reserva. Na locação comum, todas elas são do locador.

Em shopping, o art. 54 proíbe expressamente só as que aparecem no §1º. Para o restante, o que vale é o contrato e as normas do empreendimento. "Não é proibido por lei" não quer dizer "está autorizado no seu contrato": cada cobrança precisa de base na cláusula e de previsão no orçamento. Quando houver dúvida de enquadramento, a análise deve ser feita com o jurídico.

Como fazer o rateio entre os lojistas?

O critério de rateio costuma estar nas normas gerais do empreendimento e nos contratos. Os mais comuns combinam a área de cada loja com um coeficiente por tipo de operação, já que uma âncora, uma loja satélite e um quiosque usam a estrutura de forma muito diferente.

Exemplo (valores hipotéticos): se a despesa comum do mês foi de R$ 500.000 e a loja tem 200 m² numa área total de 20.000 m² que participa do rateio, a loja responde por 1%, ou R$ 5.000, antes de qualquer coeficiente.

Seja qual for o critério, ele precisa ser aplicado sempre do mesmo jeito. Lojista aceita pagar mais quando entende a conta. O que gera conflito é a conta mudar sem explicação.

Como prestar contas sem atrito?

• Orçamento anual aprovado, com as despesas por natureza. É a base que a lei exige para a cobrança.
• Demonstrativo mensal com o orçado e o realizado de cada natureza, e o critério de rateio aplicado.
• Comprovantes organizados por mês e por natureza, prontos para o pedido que o lojista pode fazer a cada 60 dias.
• Separação clara no boleto e na contabilidade entre aluguel, encargos comuns e fundo de promoção. Misturar as três coisas dificulta a prestação de contas e a conciliação.
• Registro de urgências. Quando uma despesa fora do orçamento for cobrada por urgência ou força maior, guarde o que comprova essa situação.

Na Weaver, cada lançamento cai no centro de custo da loja e do imóvel, o que deixa o demonstrativo de encargos pronto para mostrar ao lojista quando ele pedir.

Checklist dos encargos do mês

• Nenhuma das despesas vedadas pelo art. 54, §1º, entrou no rateio.
• Toda despesa cobrada está prevista no orçamento, ou tem a urgência documentada.
• O critério de rateio aplicado é o das normas do empreendimento e dos contratos.
• Aluguel, encargos e fundo de promoção estão separados no boleto e na contabilidade.
• O demonstrativo de orçado e realizado está pronto.
• Os comprovantes do mês estão arquivados por natureza.