Ação renovatória: quando o lojista tem direito de renovar o aluguel

Para o lojista, o ponto vale tanto quanto o estoque. Por isso a Lei do Inquilinato dá ao locatário comercial o direito de renovar o contrato, mesmo sem a concordância do locador, quando algumas condições são cumpridas. O instrumento para isso é a ação renovatória.

Para quem administra o imóvel, entender essa regra não é assunto só do jurídico. Ela define quais contratos da carteira podem ser renovados à força, em que janela de tempo isso acontece e quais argumentos sobram para o locador. Este texto explica a regra geral; o caso concreto deve sempre ser analisado com o advogado.

Quem tem direito à ação renovatória?

Tem direito o locatário de imóvel destinado ao comércio que cumpre, ao mesmo tempo, três requisitos do art. 51:

1. Contrato escrito e com prazo determinado.
2. Cinco anos de prazo, seja num contrato só, seja na soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos.
3. Três anos no mesmo ramo, explorando o comércio de forma ininterrupta.

Se as três condições estiverem presentes, a renovação é por igual prazo. O direito também pode ser exercido por cessionários ou sucessores da locação, e se estende a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas. No caso de sublocação total do imóvel, quem pode pedir a renovação é o sublocatário.

Qual o prazo para propor a ação?

A ação tem de ser proposta no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da data em que o contrato termina (art. 51, §5º). Quem não propõe a ação dentro dessa janela decai do direito.

Exemplo: num contrato que termina em 31 de dezembro de 2027, a janela vai, em linhas gerais, de 31 de dezembro de 2026 a 30 de junho de 2027. A contagem exata no caso concreto deve ser confirmada pelo advogado.

Para o locador, essa janela é um sinal. Um contrato que entra nela, com os três requisitos cumpridos, pode virar uma ação. Começar a conversa de renovação antes desse período costuma sair mais barato do que discutir valor na Justiça.

O que o locador pode alegar na defesa?

Na contestação, o locador fica limitado, quanto aos fatos, a quatro argumentos (art. 72):

• O locatário não cumpre os requisitos do art. 51.
• A proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel, sem contar a valorização trazida pelo próprio locatário ao ponto. Nesse caso, o locador precisa apresentar uma contraproposta com as condições que considera compatíveis com o mercado.
• Existe proposta de terceiro em condições melhores. É preciso juntar prova documental assinada pelo terceiro e por duas testemunhas, com indicação do ramo, que não pode ser o mesmo do locatário. O locatário pode aceitar as mesmas condições e ficar.
• O locador não está obrigado a renovar, pelas hipóteses do art. 52.

Na contestação, o locador também pode pedir a fixação de um aluguel provisório, de até 80% do valor que pede, a partir do primeiro mês do novo prazo (art. 72, §4º).

Quando o locador não é obrigado a renovar?

O art. 52 traz duas situações:

• Obras: quando o Poder Público determina obras que transformem radicalmente o imóvel, ou quando o locador vai fazer modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade.
• Uso próprio: quando o imóvel vai ser usado pelo próprio locador, ou para transferir um fundo de comércio existente há mais de um ano, cuja maioria do capital seja do locador, do cônjuge, de ascendente ou de descendente. Nesse caso, o imóvel não pode ser usado no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio.

Se a renovação não acontecer por causa de proposta de terceiro, ou se o locador não der ao imóvel o destino alegado em três meses depois da entrega, o locatário tem direito a indenização pela mudança, pela perda do lugar e pela desvalorização do fundo de comércio (art. 52, §3º).

O que muda no shopping center?

Em shopping, a regra do uso próprio não vale contra o lojista. O art. 52, §2º, diz que, nas locações de espaço em shopping centers, o locador não pode recusar a renovação com base no inciso II, que é justamente o do uso próprio e da transferência de fundo de comércio.

Na prática, o empreendedor de shopping que quer reposicionar o mix de lojas não pode simplesmente retomar a loja alegando que vai explorá-la. Sobram a discussão de valor, a proposta de terceiro e a hipótese de obras, todas com as exigências de prova que a lei impõe.

O que o locador precisa controlar na carteira?

• Uma lista dos contratos que vão entrar na janela de renovação nos próximos 18 meses, com data de término de cada um.
• Quais desses contratos cumprem os requisitos: escritos, com prazo determinado, cinco anos somados e três anos no mesmo ramo.
• Renovações formalizadas antes do vencimento. Intervalo sem contrato entre um prazo e outro pode quebrar a soma de prazos, o que muda o direito do locatário.
• Avaliação do valor locativo dos contratos que podem ir à Justiça, para negociar ou contestar com base em números.
• Propostas de terceiros documentadas da forma que a lei exige, se essa for a estratégia.

Checklist para cada contrato que se aproxima do fim

• Data de término conferida no contrato e nos aditivos.
• Requisitos do art. 51 verificados (escrito, prazo determinado, cinco anos, três anos no ramo).
• Janela de um ano a seis meses antes do término marcada no calendário.
• Valor locativo de mercado levantado.
• Decisão tomada: renovar, renegociar ou preparar a defesa.
• Caso analisado com o advogado antes de qualquer notificação.