IGP-M ou IPCA: qual índice usar no reajuste do aluguel comercial

Toda locação comercial tem uma data no ano em que o aluguel muda de valor. Quando a carteira tem um contrato, isso é um lembrete no calendário. Quando tem cinquenta, entre lojas âncoras, satélites, quiosques, salas e galpões, cada um com a sua data-base e o seu índice, o reajuste vira uma das principais fontes de erro do fechamento. Índice errado, mês errado, aniversário esquecido, diferença cobrada meses depois.

A escolha entre IGP-M e IPCA é a parte mais visível dessa conversa, mas não a única. Antes de escolher o índice, vale entender o que a lei permite, como cada um se comporta, como se faz a conta e o que a cláusula precisa dizer para o reajuste não virar discussão.

O que a lei diz sobre o reajuste do aluguel comercial?

A lei deixa o índice livre, mas impõe dois limites: o reajuste não pode ser mais frequente do que anual, e o aluguel não pode ser atrelado a moeda estrangeira, câmbio ou salário mínimo.

As regras vêm de duas leis:

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 17: é livre a convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
• Lei 8.245/1991, art. 18: as partes podem, de comum acordo, fixar novo valor para o aluguel e inserir ou modificar a cláusula de reajuste.
• Lei 10.192/2001, art. 2º: admite reajuste por índices de preços gerais ou setoriais em contratos de prazo igual ou superior a um ano. O §1º considera nula qualquer estipulação de reajuste com periodicidade inferior a um ano.

Há ainda um terceiro mecanismo, que costuma ser confundido com o reajuste: a revisão. Pelo art. 19 da Lei do Inquilinato, sem acordo entre as partes, locador ou locatário podem pedir na Justiça a revisão do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, mas só depois de três anos de vigência do contrato ou do último acordo. O reajuste corrige o valor pela inflação medida por um índice; a revisão reposiciona o aluguel no mercado.

Qual a diferença entre IGP-M e IPCA?

O IGP-M mede preços de uma cesta ampla, com peso grande no atacado; o IPCA mede a inflação que chega ao consumidor. Na prática, o IGP-M oscila mais.

O peso de 60% dos preços ao produtor é o que explica o comportamento do IGP-M. Quando o câmbio dispara ou as commodities sobem, o índice vai junto: o IGP-M acumulou alta de 23,14% em 2020 e de 17,78% em 2021, segundo a FGV, muito acima da inflação ao consumidor medida pelo IPCA nos mesmos anos. O caminho inverso também existe: em 2023, o IGP-M fechou o ano com queda de 3,18%.

Para quem aluga, isso significa que o mesmo contrato pode ter reajustes muito diferentes dependendo do índice, e que a diferença não é previsível com antecedência.

Como calcular o reajuste anual do aluguel?

A conta é o aluguel vigente multiplicado por um mais a variação acumulada do índice nos doze meses anteriores à data-base.

1. Identifique a data-base do contrato. Em geral é o aniversário da assinatura ou do início da vigência, ou a data definida em aditivo.
2. Defina o período do índice. Como os índices são divulgados depois do mês de referência, muitos contratos usam "o último índice acumulado de doze meses divulgado antes do vencimento". Use exatamente o critério que a cláusula descreve.
3. Acumule a variação corretamente. O acumulado de doze meses é o produto das variações mensais, não a soma: (1 + v₁) × (1 + v₂) × … × (1 + v₁₂) − 1. Os próprios órgãos divulgam o acumulado; prefira o número oficial.
4. Aplique ao aluguel: novo aluguel = aluguel atual × (1 + variação acumulada).
5. Registre o novo valor a partir da competência certa, para a cobrança do mês já sair reajustada.

Exemplo (índice hipotético): um contrato de R$ 18.000 por mês, com variação acumulada de 4,12% no período, passa a R$ 18.000 × 1,0412 = R$ 18.741,60.

Se a cobrança do mês da data-base sair sem o reajuste, a diferença precisa ser cobrada depois. E diferença retroativa é justamente o tipo de lançamento que gera atrito com o lojista e retrabalho na conciliação.

E se o índice acumulado vier negativo?

Depende do contrato, porque a Lei do Inquilinato não trata desse caso. Há cláusulas que aplicam a variação negativa e reduzem o aluguel, e há cláusulas que mantêm o valor quando o índice é negativo.

Com o IGP-M já tendo fechado períodos de doze meses no negativo, vale revisar como os contratos da carteira tratam isso. Se a cláusula for omissa, a solução deve ser negociada e formalizada. Se houver dúvida sobre a interpretação, valide com o advogado antes de aplicar.

Como escolher o índice para os seus contratos?

O índice certo é o que divide o risco de oscilação de um jeito que as duas partes aceitam e que a sua operação consegue administrar. Alguns critérios práticos:

• Previsibilidade. O IPCA oscila menos, o que facilita o orçamento do locador e do locatário. O IGP-M pode render mais ou menos que a inflação ao consumidor em anos atípicos.
• Aderência à receita do locatário. O faturamento de um lojista de shopping tende a acompanhar os preços ao consumidor. Um índice muito descolado disso aumenta a chance de pedido de renegociação.
• Prazo do contrato. Em contratos longos, como os de galpões construídos sob medida, uma variação atípica num ano pesa sobre todo o período restante. Vale pensar no índice junto com a duração.
• Regras combinadas. Algumas cláusulas usam o menor entre dois índices, ou um teto e um piso. É negociação entre as partes; o importante é que a regra esteja escrita sem margem para duas leituras.

Num período de descolamento forte entre os índices, é comum o locatário pedir a troca de índice ou um teto. O art. 18 permite mudar a cláusula de comum acordo, e o aditivo é o lugar de registrar isso.

O que muda quando a carteira tem dezenas de contratos?

Com muitos contratos, o problema deixa de ser a conta e passa a ser o controle: saber, todo mês, quais contratos fazem aniversário, com qual índice, sobre qual valor.

Os erros mais comuns aparecem justamente aí:

• aplicar o índice do mês errado ou um acumulado que ainda não foi divulgado;
• esquecer um aniversário e cobrar a diferença meses depois;
• reajustar o aluguel e esquecer um valor que deveria acompanhar o mesmo índice, como o aluguel mínimo de um contrato com aluguel percentual;
• manter um aditivo de troca de índice só no papel, enquanto a planilha continua usando o índice antigo.

Na Weaver, o índice e a data-base ficam no cadastro de cada contrato, e a cobrança do mês já sai com o reajuste aplicado, sem depender de alguém lembrar da data.

Checklist: o que conferir na cláusula de reajuste

• O índice está nomeado sem ambiguidade (por exemplo, "IPCA/IBGE", e não "índice oficial de inflação").
• A data-base está definida.
• O critério do período está escrito: qual acumulado de doze meses, divulgado até quando.
• Há regra para índice acumulado negativo.
• Há regra para o caso de o índice deixar de ser publicado (índice substituto).
• A periodicidade é anual ou maior.
• Os aditivos de troca de índice estão refletidos no controle usado para cobrar.