Garantias na locação comercial: o que a lei permite e como controlar

Garantia é aquela parte do contrato que ninguém olha até o dia em que precisa dela. E é justamente nesse dia que se descobre que a apólice venceu há oito meses, que o fiador vendeu o único imóvel que tinha ou que a cobertura do seguro ficou parada no valor do aluguel de três reajustes atrás.

Numa carteira com dezenas de contratos, escolher a garantia certa importa. Controlar a garantia que já existe importa ainda mais.

Quais garantias a lei permite na locação comercial?

A Lei do Inquilinato (art. 37) lista quatro modalidades, e o locador pode exigir uma delas:

1. Caução, em bens móveis, imóveis, dinheiro, títulos ou ações.
2. Fiança, de pessoa física ou jurídica.
3. Seguro de fiança locatícia.
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, incluída na lei em 2005.

O parágrafo único do mesmo artigo é o ponto que mais gera problema: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Pedir fiador e seguro-fiança "para garantir" não aumenta a proteção. Pode, isso sim, abrir discussão sobre a validade da garantia.

O título de capitalização, muito usado no mercado, não aparece com esse nome na lista do art. 37. Se ele for a garantia do contrato, vale a cláusula dizer com clareza como ele funciona e em que condições o locador pode resgatá-lo.

Como funciona cada garantia?

Até quando a garantia vale?

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). Ou seja: a garantia não termina sozinha na data final do contrato se o locatário continuar no imóvel.

A fiança tem uma regra própria para quando a locação passa a prazo indeterminado. Nesse caso, o fiador pode notificar o locador de que quer se desonerar, e continua obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias depois da notificação (art. 40, X). Para o financeiro, isso é um alerta concreto: contrato que venceu e seguiu sem aditivo pode estar a quatro meses de ficar sem garantia.

Quando o locador pode exigir uma nova garantia?

O art. 40 lista os casos em que o locador pode exigir novo fiador ou trocar a modalidade de garantia. Os mais comuns na rotina são:

• morte do fiador;
• ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
• venda ou oneração de todos os imóveis do fiador, ou mudança de residência sem aviso ao locador;
• exoneração do fiador;
• prorrogação da locação por prazo indeterminado, quando a fiança foi dada por prazo certo;
• liquidação do fundo de investimento cujas quotas garantem o contrato.

Nesses casos, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (parágrafo único do art. 40).

E se o contrato não tiver garantia?

A lei admite a locação sem garantia. Para esse caso, ela dá ao locador uma compensação: exigir o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês que vai vencer, ou seja, adiantado (art. 42). Em locação comercial, essa opção costuma aparecer em contratos curtos ou com locatários de relacionamento antigo.

Como controlar as garantias de uma carteira inteira?

Escolher bem a garantia na assinatura resolve metade do problema. A outra metade é acompanhar o que acontece com ela durante anos de contrato.

• Data de vencimento da apólice. O seguro-fiança tem vigência própria, que não coincide necessariamente com a do contrato. Um alerta 60 dias antes do vencimento dá tempo de cobrar a renovação.
• Valor de cobertura depois do reajuste. A cada data-base o aluguel sobe, mas a cobertura da apólice pode não acompanhar. Confira se a garantia ainda cobre o valor atual do aluguel e dos encargos.
• Situação do fiador. Uma consulta periódica ao patrimônio e à situação do fiador evita descobrir o problema só na hora da execução.
• Caução em dinheiro na contabilidade. O valor depositado pertence ao locatário e terá de ser devolvido com os rendimentos. Ele não é receita: é uma obrigação, e deve aparecer como tal.
• Contratos vencidos sem aditivo. São os que mais escondem garantia fraca, pela regra de exoneração do fiador na prorrogação.

Na Weaver, a garantia fica no cadastro do próprio contrato, junto com o prazo e o índice de reajuste, e não numa planilha separada que alguém precisa lembrar de abrir.

Checklist das garantias

• Cada contrato tem uma única modalidade de garantia.
• As apólices de seguro-fiança têm data de vencimento cadastrada e alerta de renovação.
• A cobertura de cada apólice foi conferida depois do último reajuste.
• A situação dos fiadores foi revisada no último ano.
• Cauções em dinheiro estão em poupança e registradas como obrigação de devolver.
• Contratos prorrogados por prazo indeterminado foram revisados quanto à fiança.