Built to suit em galpões: o que o gestor financeiro precisa acompanhar

Um operador logístico precisa de um galpão com pé-direito, piso e docas que não existem no mercado da região. O investidor compra o terreno, constrói do jeito que o operador pediu, e o operador assina um contrato longo. Esse é o modelo built to suit, ou construção sob medida, e ele virou comum em galpões logísticos e industriais.

Para o financeiro de quem é dono do galpão, o built to suit tem uma lógica diferente da locação comum. O aluguel não remunera só o uso do imóvel. Ele paga de volta um investimento feito para aquele locatário. Por isso a lei trata esse contrato com regras próprias.

O que é um contrato built to suit?

É a locação não residencial de imóvel urbano em que o locador compra, constrói ou faz uma reforma substancial no imóvel especificado pelo futuro locatário, para alugá-lo a ele por prazo determinado. A definição está no art. 54-A da Lei do Inquilinato, incluído pela Lei 12.744/2012.

Nesse contrato, prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes, e a Lei do Inquilinato se aplica nas regras de procedimento. Na prática, o contrato ganha força para proteger o equilíbrio do investimento.

O que muda em relação à locação comum?

A combinação dessas regras dá previsibilidade às duas partes. Com a renúncia, nenhuma delas pode pedir a revisão do aluguel no meio do caminho, e o retorno do investimento fica protegido. O locatário, por sua vez, sabe qual é o custo máximo de sair antes.

Como funciona a multa por saída antecipada?

Na locação comum, quem devolve o imóvel antes do prazo paga a multa pactuada de forma proporcional ao tempo de contrato já cumprido. No built to suit, o art. 4º abre exceção para o §2º do art. 54-A: a multa é a que o contrato definir, com um teto, que é a soma dos aluguéis que ainda faltariam receber até o fim do prazo.

Exemplo (valores hipotéticos): num contrato de 15 anos com aluguel de R$ 300.000 por mês, se o locatário sai faltando 60 meses, o teto da multa é 60 × R$ 300.000 = R$ 18.000.000. O contrato pode fixar um valor menor. O que ele não pode é ultrapassar esse limite.

Como chegar à base de cálculo (valor atual do aluguel, valores reajustados, desconto a valor presente) é assunto da cláusula. Vale o contrato deixar a fórmula explícita e validar o texto com o advogado.

E o reajuste do aluguel?

A renúncia que a lei permite é à revisão, que reposiciona o aluguel no mercado. O reajuste por índice, que corrige o valor pela inflação, continua seguindo o contrato e a regra geral: periodicidade mínima de um ano (Lei 10.192/2001).

Num contrato de 10 ou 15 anos, a escolha do índice pesa muito mais do que num contrato de três. Uma diferença de poucos pontos por ano entre índices vira uma diferença grande no total do contrato. A comparação entre IGP-M e IPCA está detalhada em IGP-M ou IPCA: qual índice usar no reajuste do aluguel comercial.

O que o financeiro precisa acompanhar ao longo do contrato?

• O cronograma da obra e o início do aluguel. A data em que o aluguel começa a correr depende da entrega do imóvel. Atraso na obra muda a data-base e o fluxo de caixa projetado.
• A data-base de cada reajuste, que num contrato longo se repete dez ou quinze vezes.
• As garantias de longo prazo. Uma apólice ou fiança precisa durar o contrato inteiro, ou ser renovada a tempo. Em contrato de 15 anos, a garantia dada na assinatura raramente é a mesma do fim.
• As obrigações de cada parte, como manutenção estrutural, seguro do imóvel e tributos, que costumam ser divididas de forma específica nesse tipo de contrato.
• O reconhecimento da receita. Carência no início ou aluguel em degraus podem exigir que a receita seja reconhecida de forma linear ao longo do contrato, conforme a norma contábil de arrendamentos (CPC 06). O tratamento deve ser alinhado com o contador.

Na Weaver, contratos longos ficam cadastrados com prazo, índice e garantia, e a cobrança de cada mês já sai com o reajuste aplicado em cada data-base.

Checklist do contrato built to suit

• O contrato se enquadra no art. 54-A (aquisição, construção ou reforma substancial sob medida, por prazo determinado).
• A renúncia à revisão do aluguel, se houver, está escrita de forma expressa.
• A multa por saída antecipada tem fórmula clara e respeita o teto legal.
• O índice de reajuste e a data-base estão definidos.
• A data de início do aluguel está ligada à entrega do imóvel.
• A garantia cobre o prazo inteiro ou tem plano de renovação.
• O tratamento contábil da receita foi validado com o contador.